Kupujete prvi stan: Koliko PDV-a možete dobiti nazad i kako se računa povrat?

Građani Bosne i Hercegovine koji su kupili prvi stan i žele ostvariti povrat PDV-a do sada su Upravi za indirektno oporezivanje BiH (UIO) podnijeli 488 zahtjeva, ali još nijedno rješenje o povratu nije doneseno. Iz Uprave upozoravaju da je najčešći problem nepotpuna dokumentacija.

Zaključno sa 7. augustom 2026. godine, u regionalne centre UIO zaprimljeno je ukupno 488 zahtjeva za povrat PDV-a pri kupovini prvog stana, potvrđeno je za portal Radiosarajevo.ba.

Samo 7. augusta zaprimljena su 52 nova zahtjeva. U Regionalnom centru Banja Luka podnesena su tri zahtjeva, u Mostaru šest, Sarajevu 20, dok je u Tuzli zaprimljeno 23 zahtjeva.

Iako broj zahtjeva iz dana u dan blago raste, iz UIO-a navode da je značajan broj pristiglih zahtjeva još uvijek nepotpun. Zbog toga građanima preporučuju da prije predaje provjere svu potrebnu dokumentaciju i uslove za ostvarivanje prava.

Zašto građani moraju dopunjavati dokumentaciju?

Među najčešćim nedostacima su nepotpuna dokumentacija za članove porodičnog domaćinstva, posebno kada kupac želi ostvariti pravo na dodatnih 15 kvadratnih metara po članu domaćinstva.

Problem predstavljaju i neovjerene kopije dokumenata, kao i nedostavljanje potrebnih uvjerenja poreskih institucija i organa nadležnih za imovinsko-pravne odnose.

Iz UIO-a naglašavaju da će se prilikom rješavanja zahtjeva primjenjivati propisani rok od šest mjeseci. Početak isplate, međutim, zavisit će i od toga kada će UIO dobiti mogućnost elektronske provjere podataka drugih institucija.

U narednim danima očekuje se potpisivanje memoranduma o saradnji i razmjeni podataka sa poreskim upravama i institucijama nadležnim za imovinsko-pravne odnose. To bi trebalo omogućiti bržu provjeru podataka i efikasnije vođenje postupka.

Ko ima pravo na povrat PDV-a?

Pravo na povrat ima punoljetni državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuje prvi novoizgrađeni stan ili kuću na koju je obračunat i plaćen PDV.

Važan uslov je da kupac, osim nekretnine za koju traži povrat, nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju na području BiH u prethodnih sedam godina.

Pravo se odnosi na nekretnine koje su predmet oporezivanja PDV-om. To znači da starogradnja, na koju PDV nije obračunat, nije obuhvaćena povratom, kao ni kuća koja je još u izgradnji.

Povrat za 40 kvadrata, a dodatnih 15 po članu domaćinstva

Osnovno pravilo predviđa povrat PDV-a za površinu stana do 40 kvadratnih metara.

Međutim, kupac može ostvariti pravo i za članove svog porodičnog domaćinstva. U tom slučaju površina za koju se računa povrat povećava se za 15 kvadratnih metara po članu domaćinstva.

Porodičnim domaćinstvom smatraju se kupac, njegov supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat i/ili sestra, kao i određeni članovi porodice supružnika, pod uslovom da imaju isto mjesto prebivališta kao kupac.

"Važno je da član domaćinstva za kojeg se koristi dodatnih 15 kvadratnih metara također ispunjava propisane uslove u vezi s vlasništvom nad nekretninama. Ako je, naprimjer, stan veći od površine za koju kupac ima pravo na povrat, ne znači da gubi pravo. Povrat se tada obračunava srazmjerno površini za koju su ispunjeni uslovi", pojasnili su iz UIO za portal Radiosarajevo.ba.

Nije dovoljno samo kupiti stan

Jedan od važnih uslova jeste da je kupoprodajna cijena stana, zajedno sa PDV-om, u potpunosti plaćena prodavcu do trenutka podnošenja zahtjeva.

Također, prodavac mora prijaviti obračunati PDV za predmetni stan i uplatiti ga na Jedinstveni račun UIO-a u okviru svojih poreskih obaveza.

Ako je stan kupilo više fizičkih osoba, pravo na povrat kao kupac prvog stana može ostvariti samo jedan od kupaca za osnovnu površinu, dok ostali mogu ostvarivati pravo kao članovi njegovog porodičnog domaćinstva, ako ispunjavaju propisane uslove.

Šta građani moraju priložiti?

Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, poštom ili neposredno na protokol Odsjeka za poreze nadležnog regionalnog centra, prema sjedištu prodavca stana.

Uz zahtjev se, između ostalog, dostavljaju izvod iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu, potvrda o prebivalištu, ovjeren ili notarski obrađen kupoprodajni ugovor, poreska faktura sa iskazanim PDV-om i dokaz da je kupoprodajna cijena u cijelosti plaćena.

Potrebna su i uvjerenja poreskih organa da kupac u prethodnih sedam godina nije bio obveznik plaćanja poreza u vezi s nekretninama koje bi ga isključile iz prava na povrat, kao i uvjerenje nadležnog organa za imovinsko-pravne poslove.

Među dokumentima su i dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama, ovjerena izjava kupca, lista članova porodičnog domaćinstva, te potvrda banke ili ugovor o otvorenom transakcijskom računu na koji će biti izvršen povrat.

Za supružnika se također dostavljaju odgovarajuća uvjerenja radi utvrđivanja imovine stečene u braku.

Obratite pažnju na rok važenja dokumenata

Većina dokumentacije koju građani prilažu uz zahtjev ne smije biti starija od šest mjeseci.

Izuzetak su, između ostalog, notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor, poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om te potvrda banke ili ugovor o otvaranju važećeg transakcijskog računa. Uz zahtjev se prilažu i dokazi o uplati administrativnih taksi.

Koliko se maksimalno može vratiti?

Povrat nije neograničen i ne računa se jednostavno kao 17 posto od cijene cijelog stana.

Prema pravilima, maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a određuje se prema prosječnoj cijeni stana sa PDV-om u BiH, objavljenoj u posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH koji prethodi datumu zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Maksimalni iznos povrata po jednom zahtjevu računa se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299 posto na iznos dobijen množenjem te maksimalne cijene sa 55 kvadratnih metara.

To znači da građani ne trebaju računati povrat jednostavnim oduzimanjem ili primjenom pune stope PDV-a na ukupnu cijenu nekretnine.

Kako se računa povrat PDV-a?

Ako je kupac kupio novi stan površine 55 kvadratnih metara, osnovno pravo na povrat odnosi se na 40 kvadratnih metara. Ako, naprimjer, živi sa supružnikom, može ostvariti dodatnih 15 kvadratnih metara, odnosno povrat za ukupno 55 kvadratnih metara.

Ako je cijena stana, sa uračunatim PDV-om, 4.000 KM po kvadratnom metru, ukupna vrijednost stana iznosi:

55 × 4.000 KM = 220.000 KM

U toj cijeni PDV od 17 posto nije 17 posto od 220.000 KM, već se PDV iz bruto cijene izdvaja preračunatom stopom od 14,5299 posto.

Teoretski obračun bi zato bio:

220.000 × 14,5299% = 31.965,78 KM

Međutim, stvarni povrat može biti niži, jer postoji zakonski propisan maksimalni iznos cijene po kvadratnom metru na koji se povrat može obračunati. Taj limit zavisi od prosječne cijene stana u BiH koju objavljuje Agencija za statistiku BiH za relevantni kvartal.

Dakle, građanin koji kupi skuplji stan ne može automatski računati da će mu biti vraćeno 14,5299 posto od kompletne cijene koju je platio.

Primjer radi lakšeg razumijevanja: ako bi maksimalna priznata cijena bila, recimo, 3.000 KM po kvadratnom metru, a kupac ima pravo na povrat za 55 kvadrata, maksimalna osnovica bila bi:

55 × 3.000 = 165.000 KM

Povrat bi tada iznosio:

165.000 × 14,5299% = 23.974,34 KM

Dakle, u ovom hipotetičkom primjeru kupac bi mogao ostvariti povrat od 23.974,34 KM, pod uslovom da ispunjava sve zakonske kriterije.

Građanima se preporučuje da prije predaje provjere dokumentaciju

Iz UIO-a navode da je interes građana veliki, što potvrđuje i broj telefonskih poziva, upita putem e-maila i dolazaka u regionalne centre.

S obzirom na to da nepotpuna dokumentacija može usporiti postupak, građanima se preporučuje da prije predaje zahtjeva provjere sve uslove i potrebne dokaze kod službenika UIO-a ili na zvaničnoj stranici Uprave.

Zahtjevi se predaju u četiri regionalna centra: Banja Luka, Mostar, Sarajevo i Tuzla, a nadležnost zavisi od sjedišta prodavca stana.