Uskoro zakon o iznajmljivanju stanova u HNK: Ako nemate ugovor kazne i do 5 hiljada maraka

Vlada Hercegovačko-neretvanskog kantona utvrdila je Prednacrt zakona o najmu stana, kojim se pokušavaju urediti odnosi između stanodavaca i podstanara, ali i otvoriti dugogodišnje pitanje stanova u kojima su nekada postojala stanarska prava, a čiji status još nije u potpunosti riješen.

O ovom dokumentu zastupnici bi trebali raspravljati 11. maja na sjednici Skupštine HNK, u trenutku kada problemi na tržištu stanovanja postaju sve izraženiji, cijene najma rastu, a odnosi između vlasnika stanova i korisnika često ostaju neregulisani. Iz Vlade HNK navode da je pravni osnov za donošenje ovog zakona sadržan u Ustavu Federacije BiH i Ustavu HNK, koji kantonu daju nadležnost da uređuje ovu oblast, uključujući i pitanja javnih usluga.

Neriješen status stanova

Kao ključni razlog za donošenje zakona ističu se problemi iz prakse, posebno kada je riječ o stanovima u kojima su ranije postojala stanarska prava, piše Hercegovina.info. To se odnosi i na bivše društvene stanove i na stanove u privatnom vlasništvu, naročito u slučajevima gdje korisnici nisu imali mogućnost otkupa. Riječ je, između ostalog, o osobama koje su stanarsko pravo preuzele od ranijih nosilaca, ali ono nikada nije pravno okončano. Vlada smatra da je potrebno dodatno urediti ovu oblast kako bi se zaštitili i vlasnici i korisnici stanova, sve dok se njihovi odnosi trajno ne riješe zakonom ili nekim drugim modelom.

Nisu svi dali mišljenje

Prednacrt je upućen svim lokalnim zajednicama u kantonu kako bi dale svoje primjedbe i prijedloge. Mišljenje su dostavili Čapljina, Prozor-Rama, Ravno i Neum, i to bez primjedbi. S druge strane, Mostar, Konjic, Čitluk, Jablanica i Stolac nisu se izjasnili o predloženom tekstu. Dio sugestija koje su stigle iz nadležnih institucija je prihvaćen, uključujući one koje se odnose na terminologiju, definicije i sadržaj ugovora o najmu, kao i uvođenje nadzora nad primjenom zakona i novčanih kazni.

Obavezni ugovori

Jedna od ključnih odredbi odnosi se na obavezu sklapanja ugovora o najmu. Prema prednacrtu, stanodavac i podstanar moraju zaključiti ugovor u roku od 90 dana od stupanja zakona na snagu, kada je riječ o slobodno ugovorenoj najamnini, odnosno u roku od 30 dana kod zaštićene najamnine. Ukoliko podstanar ne ispuni ovu obavezu, smatrat će se nezakonitim korisnikom stana. S druge strane, ako stanodavac odbije zaključiti ugovor, podstanar može tražiti sudsku odluku koja će zamijeniti ugovor, a takvi postupci bi imali hitan karakter. U slučajevima kada nije jasno ko je vlasnik stana, predviđeno je da se kao stanodavac tretira osoba ili institucija upisana u zemljišne knjige, a ako to nije moguće utvrditi, stan bi u najam davala općina ili grad.

Obaveze podstanara

Zakon precizira i obaveze podstanara – dužni su redovno plaćati najamninu i troškove održavanja, koristiti stan pažljivo i ne vršiti preinake bez saglasnosti vlasnika. Kršenje ovih obaveza, poput neplaćanja, oštećenja ili neovlaštenih radova, može biti osnov za raskid ugovora.

Prednacrt predviđa i da zaštićeni podstanari imaju pravo prvenstva pri kupovini stana. Ako vlasnik odluči prodati stan, dužan ga je prvo ponuditi podstanaru, uz jasno navedenu cijenu i uslove. Ako podstanar u roku od 30 dana ne prihvati ponudu, stan se može prodati trećem licu, ali pod istim ili povoljnijim uslovima. Podnajam stana moguć je samo uz saglasnost stanodavca, a automatski prestaje kada se raskine osnovni ugovor o najmu.

Zakon također precizira situacije u kojima stanodavac može otkazati ugovor, između ostalog, zbog neplaćanja, neovlaštenog podnajma, narušavanja reda u zgradi ili korištenja stana suprotno ugovoru. Ipak, prije otkaza, stanodavac je dužan pisanim putem upozoriti podstanara i ostaviti mu rok od 30 dana da ispravi nepravilnosti. Otkaz mora biti u pisanoj formi, uz obrazloženje i rok za iseljenje. Ukoliko se podstanar ne iseli, stanodavac može pokrenuti sudski postupak, koji bi se tretirao kao hitan.

Kazne i nadzor

Nadzor nad primjenom zakona vršilo bi kantonalno Ministarstvo građenja i prostornog uređenja. Predviđene su i novčane kazne: od 1.000 do 5.000 KM za stanodavce koji ne zaključe ugovor ili krše odredbe o visini zaštićene najamnine, dok bi odgovorne osobe u pravnim licima mogle biti kažnjene sa 500 do 1.000 KM. Prema procjenama Vlade, za provođenje ovog zakona ne bi bila potrebna dodatna budžetska sredstva.