Koje su nadležnosti upravitelja zgrada? Evo šta su nam rekli iz njihovog udruženja i ministarstva

Prije nekoliko dana svjedočili smo obrušavanju dijela fasade sa zgrade u sarajevskoj ulici Ferhadija, uslijed čega je povrijeđena jedna ženska osoba.

Gradonačelnica Benjamina Karić je tim povodom kritikovala upravitelje zgrada i njihovu neodgovornost za ovakva dešavanja.

Nepredviđene okolnosti

Koje su zapravo nadležnosti upravitelja u ovakvim ili sličnim slučajevima portal Radiosarajevo.ba provjerio je u Udruženju upravitelja stambeno poslovnih zgrada s područja Kantona Sarajevo na čelu s predsjednikom Ammarom Gorčićem.

U vezi posljednjeg slučaja rekli su nam kako je tu riječ o hitnoj intervenciji, koja se nije mogla predvidjeti i za koju niko ne snosi odgovornost.

"Nastala je situacija u kojoj se ukazala potreba za obavljanje hitne intervencije koju niko ne može predvidjeti, takva stanja poput obrušavanja fasade, obrušavanja krova uslijed jakog vjetra, začepljene instalacije, pucanje cijevi i sl. U ovakim situacijama upravnik je obavezan da preduzme mjere na sprečavanju širenja nastanka štete po imovinu i život ljudi, a za pojavu takve situacije niko ne može biti odgovoran, jer se takve stvari dešavaju nenadano i ne mogu se predvidjeti", zajednički je stav upravitelja, koji naglašavaju kako etažni vlasnici vode glavnu riječ.

"Kada je u pitanju sama šteta i posljedice u materijalnom smislu, za iste su odgovorni etažni vlasnici, ukoliko je šteta nastala sa zajedničkih dijelova, odnosno etažni vlasnik ako je šteta nastala s njegove imovine (član 13. Zakona). lstičemo da isključivo pravo donošenja odluke o osiguranju zajedničkih dijelova zgrade imaju samo etažni vlasnici i da upravnici ne mogu svojom voljom izvršiti osiguranje, te u slučaju nastanka materijalne štete za namirenje iste odgovorni su etažni vlasnici".

Istakli su da bez obzira na starost i stanje zgrade upravitelji reaguju po nalogu etažnih vlasnika.

"Nadležnosti upravnika su iste bez obzira na starost zgrade i upravnici su u konkretnom slučaju obavezni poduzeti radnje hitne intervencije, te spriječiti dalji nastanak štete. Kako i na koji način će se stanje dovesti u pređašnje, odlučuju etažni vlasnici i to je isključivo njihova nadležnost odlučivanja, njihova je imovina i u konačnici upravnici su nalogoprimci etažnih vlasnika koji su isključivo dužni reagovati u skladu s nalogom etažnih vlasnika i zakonom".

Kazali su kako svi upravitelji vode evidenciju urađenog posla, te da su njihove obaveze u nadzoru resornog ministarstva.

"Svaki upravnik mora imati evidenciju urađenog posla jer samo na osnovu toga može izvršiti naplatu svojih radova, drugačije ne može. Što se tiče administrativnog dijela vezano za izvještaj i planove te obaveze upravnika, oni su predmet redovnog godišnjeg nadzora od strane resornog ministarstva i svi ih poštuju".

Vodeći se zakonom, objasnili su obaveze upravitelja i etažnih vlasnika.

"Građani ne izdvajaju sredstva za usluge upravnika zgrada već za održavanje vlastite imovine koju upravitelj čuva na posebnom transakcijskom računu otvorenom isključivo za poslove i radove redovnog upravljanja i održavanja (član 35. stav (l) Zakona) i za ta sredstva odgovara svom svojom imovinom (član 35. stav (4) Zakona). Upravnik nije ovlašten da ta sredstva koristi bez odluke većine etažnih vlasnika koja se donosi isključivo na propisanim Obrascima ZSl iii ZS2 (sl. novine Kantona Sarajevo 30/17). Odnosno upravnik zgrade je nalogoprimac etažnih vlasnika i na rad upravnika primjenjuju se pravila o nalogu (član 104. Zakona o stvarnim pravima FBiH br. 26/13).

Također, shodno članu 103. Zakona o stvarnim pravima FBiH, svaki etažni vlasnik je ovlašten i obavezan da i samostalno poduzme hitne mjere radi sprečavanja nastanka štete, a učinjenom ima obavezu da bez odlaganja prijavi zajedničkom upravniku, što se nažalost rijetko dešava posebno ako taj etažni vlasnik ne izvršava svoje obaveze. Ukoliko etažni vlasnici ne utvrde zajedničku rezervu istu svojom odlukom u minimalnom iznosu propisuje Vlada Kantona Sarajevo i ona je trenutno 0,25KM za zgrade bez lifta i 0,38KM za zgrade s liftom po m2 korisne površine posebnih dijelova zgrade. lsta je propisana i nije mijenjana od 2002. godine (sl.novine Kantona Sarajevo br.06/02). Okvirno 20-25% etažnih korisnika ne izvršava svoje obaveze".

Naglasili su kako kod etažnih vlasnika vlada ogromna nezainteresovanost za aktivno učešće u donošenju odluka, te da se krivac uvijek pronalazi u upravitelju.

"Pravni položaj upravnika je isključivo nalogoprimca, etažni vlasnici su nalogodavci upravnika i upravnici djeluju u skladu s međusobnim ugovorom i pravilom naloga etažnih vlasnika. Odgovornost upravnika može biti samo onolika koliko je ugovorom preuzeo, a za sve posljedice neodržavanja koje nastaju uslijed nedostatka sredstava isključivo su odgovorni etažni vlasnici. lz dugogodišnjeg iskustva kojeg upravnici imaju evidentna je ogromna nezainteresiranost etažnih vlasnika za aktivno učešće u donošenju odluka i samom održavanju i uglavnom su reakcije etažnih vlasnika i znatnog broja institucija samo u situacijama događanja neželjenih slučajeva. Nažalost i u takvim situacijama se isključivo traži krivac koji se uglavnom pronalazi u upravitelju. Bavimo se posljedicama , a ne pronalazimo uzroke", zaključili su iz Udruženja upravitelja stambeno poslovnih zgrada za Radiosarajevo.ba.

Jasno propisane obaveze

Na nivou Kantona Sarajevo djeluje deset upraviteljskih firmi, a njihove obaveze propisane su Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada.

Pod nadzorom su Ministarstva komunalne privrede, infrastrukture, prostornog uređenja, građenja i zaštite okoliša, u kojem smo također potražili odgovore.

I oni su najveći dio odgovornosti konto cijele situacije pripisali etažnim vlasnicima.

"Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada propisane su obaveze upravitelja, predstavnika etažnih vlasnika i etažnih vlasnika. Jasno su propisane obaveze upravitelja kod hitnih intervencija koje ne podrazumijevaju sanacije zajedničkih dijelova zgrade. Sanacije se izvode po odluci etažnih vlasnika i uz obezbijeđena sredstava za iste", rekli su nam iz resornog ministarstva.

Iako u pomenutom zakonu stoji kako upravitelji za svoj rad odgovaraju i resornom ministarstvu, oni tvrde drugačije.

"Upravnici planove i izvještaje ne dostavljaju ministarstvu već etažnim vlasnicima koji ih razmatraju i usvajaju u skladu s potrebama svake pojedinačne zgrade".

Mnoge zgrade su u očajnom stanju i zahtijevaju sanaciju, a iz ministarstva naglašavaju kako se neće desiti veće promjene dok se ne podigne svijest etažnih vlasnika.

"Građani plaćaju minimalnu naknadu što je dostatno za redovno održavanje, a za sve veće radove i obnove zgrada potrebno je izdvojiti dodatna sredstva što etažni vlasnici nisu spremni da obezbijede. Dok god se svijest etažnih vlasnika ne podigne na nivo da su svjesni kako su zgrade njihovo privatno vlasništvo i da su dužni održavati iste, neće se desiti veće promjene", poručili su iz ministarstva za Radiosarajevo.ba.

Šta kaže zakon?

Pomenutim Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada propisan je čitav niz aktivnosti za koje su odgovorni upravitelji.

U okviru njihove nadležnosti je redovno održavanje, koje se obavlja kako bi se održalo osnovno funkcionalno stanje zgrade, kaže član 29.

Među aktivnostima redovnog održavanja je i popravka fasade.

U članu 36. spominju se poslovi vanrednog upravljanja ili poboljšanja zajedničkih dijelova zgrade koji se opisuju kao poslovi koji prelaze okvire redovnog upravljanja, dok član 37. govori o hitnoj popravci i obrazlaže je kao aktivnost koja se javlja nenadano i kojom se sprečavaju i otklanjaju uzroci neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi koji se zateknu u objektu ili pored objekta u dometu opasnosti, kao i neposredne opasnosti za oštećenje imovine.

Među tim aktivnostima su radovi na dijelovima zgrade u slučaju oštećenja, na balkonu, terasi, lođi i stepeništu zgrade za koje se utvrdi da ugrožavaju sigurnost ljudi i imovine.

Dalje se u istom članu navodi kako je etažni vlasnik ovlašten i dužan da bez odgađanja prijavi upravniku štetu za koju je saznao da je nastala na zajedničkim dijelovima zgrade, i štetu na onim posebnim dijelovima zgrade, na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo, ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade.

Član 39. se odnosi na nužnu popravku, koja je opisana kao poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima zgrade, kad zbog njihovog oštećenja postoji opasnost za život i zdravlje ljudi.

Radovi nužne popravke podrazumijevaju sanaciju krovne konstrukcije, nosivih zidova, stubova, međuspratne konstrukcije i temelja, kao i sanaciju fasade zgrade.

Kompletan zakon možete pogledati OVDJE.