Tržište nekretnina u BiH: Cijena kvadrata u Sarajevu ide i do 12 hiljada maraka

Cijene stanova u Bosni i Hercegovini nastavit će rasti i u narednom periodu, ali bez naglih tržišnih poremećaja i uz očekivani godišnji rast od tri do sedam posto, ocijenili su stručnjaci za nekretnine, ističući da je tržište nekretnina nemilosrdno te da kupci moraju razmotriti kupovinu manjih stanova na perifernim dijelovima gradova.

Certificirani agent za nekretnine Haris Kadić pojašnjava da je nagli rast cijena nekretnina u BiH od oko 70 posto tokom posljednjih pet godina posljedica više faktora, među kojima je povećana potražnja, ali i trend rasta cijena na međunarodnom tržištu nekretnina: "Cijena kvadrata znatno je porasla i u Beogradu, Zagrebu, Münchenu, Stockholmu, New Yorku, itd. Taj rast pratilo je i bosanskohercegovačko tržište", rekao je, dodajući da rast cijena podstiče i nedovoljna ponuda nekretnina, iako bi se odnos između ponude i potražnje mogao postepeno uravnotežiti realizacijom novih stambenih projekata u naredne dvije do četiri godine.

"Pojedini mogu lako priuštiti stan"

Govoreći o kretanjima na tržištu u narednom periodu, Kadić ocjenjuje da se ne može očekivati stagnacija cijena: "Uzimajući u obzir inflaciju, kamatne stope, sve veću potražnju te činjenicu da se tek sada grade objekti sa više sadržaja, koji su mnogo interesantniji nego oni od prije 10 ili 20 godina, možemo očekivati da će cijene nekretnina i dalje rasti. Međutim, očekuje se stabilan rast cijena, otprilike 3-5 posto na godišnjem nivou. Za sada nema nikakvih indicija da će biti nekih naglih skokova, niti po pitanju pada niti rasta cijena."

Cijene nekretnina u BiH u odnosu na prosječnu kupovnu moć građana su visoke, smatra on, ali određene kategorije stanovništva i dalje mogu relativno lakše doći do stana: "Ako govorimo o ljudima koji rade u državnim institucijama i imaju stabilna primanja ili o onima koji rade u realnom sektoru i imaju radno vrijeme od 18 sati, za njih su nekretnine dostupne, a cijene još uvijek prihvatljive. Takvi kupci također predstavljaju jedan od faktora koji utiče na rast cijena."

Cijene stanova u Kantonu Sarajevo, navodi Kadić, trenutno se kreću od oko 3.000 do čak 12.000 KM po kvadratnom metru, u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje i dodatnih sadržaja. Kako kaže, ranije su najtraženiji bili manji stanovi od 30 do 45 kvadratnih metara, uglavnom jednosobni i manji dvosobni stanovi, dok kupci danas sve češće traže stanove sa dvije spavaće sobe: "Kada je riječ o strukturi kupaca, podjednako su zastupljeni oni koji nekretninu kupuju za vlastito stanovanje i oni koji je vide kao investiciju. U posljednje vrijeme sve je više kupaca koji investiraju u nekretnine koje kasnije žele prodati kada im cijena poraste ili eventualno plasirati na rentijersko tržište."

Govoreći o preferencijama kupaca, naglasio je da je interes veći za novije stanove nego za starogradnju, pri čemu se pod novogradnjom često podrazumijevaju i zgrade izgrađene u posljednjih deset godina. Osobama sa prosječnim primanjima, ističe Kadić, danas je veoma teško kupiti stan u centralnim gradskim općinama, tako da rješenje moraju tražiti u rubnim dijelovima grada i manjim stambenim jedinicama: "Ljudi s prosječnim platama moraju krenuti od manjih stanova i lokacija na periferiji grada da bi riješili stambeno pitanje. Ne možemo očekivati da svi živimo 'uz tramvaj' ili u opštinama Centar i Novo Sarajevo. Realno, neko treba živjeti i u Vogošći, na Ilidži ili rubnim područjima opštine Novi Grad. Nekretnina ne mora biti idealna, već u skladu s mogućnostima budžeta."

Cijene porasle za 100 posto

O stanju na tržištu nekretnina u BiH govorio je i Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina RS, ističući da su cijene stanova u velikim gradovima od 2022. do kraja 2026. godine porasle za gotovo 100 posto, s tim da je nakon naglog poskupljenja 2022. godine uslijedio period stabilizacije, a potom nastavljen prirodni tržišni rast. Napomenuo je da se u manjim mjestima u BiH ne može govoriti o "živom" tržištu nekretnina, s obzirom na smanjenje broja stanovnika i slabiju potražnju, zbog čega investitori nemaju dovoljno interesa za gradnju:

"Međutim, u velikim i srednjim gradovima cijene od 2022. godine kontinuirano rastu, zbog čega smo došli u situaciju da je kvadrat stana sada gotovo dvostruko skuplji nego prije pet do šest godina. To nije specifično samo za BiH, već i za zemlje regiona, poput Srbije, Hrvatske i Crne Gore, jer tržišta nekretnina funkcionišu po sistemu "spojenih posuda."

Na rast cijena nekretnina u BiH, kaže, osim potražnje, uticalo je i povećanje ulaznih troškova, među kojima su cijene građevinskog materijala, zemljišta i rada. Kao posebno značajan faktor, izdvojio je hroničan nedostatak radne snage u građevinskom sektoru, zbog čega na gradilištima u BiH rade strani radnici iz Nepala, Bangladeša, Turske, Indije i drugih zemalja. Da bi zadržale radnike i osigurale kontinuitet poslovanja, građevinske firme morale su povećavati izdvajanja za radnu snagu, što se odrazilo i na konačne cijene stanova: "Istovremeno, svjetska cijena čelika je enormno porasla, poskupljivalo je i željezo, a onda posljedično i drugi građevinski materijali, skoro svakih  15-20 dana, što se odražavalo i na cijene stanova."

Govoreći o uticaju troškova gradnje na tržište, naglasio je da se oni neposredno odnose na novogradnju, jer izgradnja novih objekata podrazumijeva kupovinu zemljišta, nabavku materijala i angažovanje radne snage, dok kod stanova u starogradnji tih troškova nema: "Ipak, kada raste cijena kvadrata u novogradnji dolazi do tržišnog poravnanja, pa raste i cijena stanova u starogradnji."

Milanović također napominje da je važno napraviti razliku između vrste nekretnina, jer cijene kuća, zemljišta i poslovnih prostora nisu rasle istim intenzitetom kao cijene stanova: "Zbog toga smo došli u apsurdnu situaciju, jer je nekada poslovni prostor bio mnogo vrjedniji od stana, izuzimajući, naravno, najatraktivnije lokacije gdje su cijene poslovnih prostora zaista visoke."

"Kupuje ko ima"

Po njegovim riječima, cijene stanova u novogradnji u Banjoj Luci trenutno se kreću od oko 3.500 KM po kvadratnom metru na perifernim dijelovima grada pa do do 7.000 KM i više u centru. Kada je riječ o strukturi kupaca, Milanović kaže da je situacija u Banjoj Luci slična onoj u Sarajevu, gdje oko 50 posto kupaca nekretnine kupuje radi rješavanja stambenog pitanja, dok su preostali kupci uglavnom građani BiH koji žive u inostranstvu i stanove kupuju kao oblik štednje, kao i oni koji već posjeduju nekretninu ili više njih, a nove kupuju radi iznajmljivanja.

Osvrćući se na odnos cijena nekretnina i primanja građana, Milanović je kazao da cijene stanova u odnosu na prosječne plate i troškove rada izrazito visoke i nesrazmjerne kupovnoj moći stanovništva. Ipak, napominje, visoke cijene nekretnina prisutne i u velikim evropskim gradovima u kojima su primanja znatno veća, ali su i cijene kvadrata mnogo više: "Nažalost, kupuje 'ko ima', jer nekretnine nisu socijalna kategorija i tržište je nemilosrdno. Ipak, mislim da je dobro što je građevinski sektor u dobroj kondiciji, jer je riječ o jednoj od privrednih grana kojom se BiH može pohvaliti", istakao je Milanović, dodajući da se radi o radno intenzivnoj grani koja zapošljava veliki broj ljudi i doprinosi punjenju budžeta na lokalnom, entitetskom i državnom nivou.

Komentirajući buduća kretanja na tržištu nekretnina, ocijenio je da nema pokazatelja koji bi upućivali na mogućnost pada cijena, ali ni razloga za očekivanje njihovog naglog rasta: "Na osnovu poznatih parametara, informacija kojima raspolažemo u poslu posredovanja nekretninama, kao i broja izdatih građevinskih dozvola i ukupnog interesa za tržište, možemo zaključiti da u narednom periodu neće doći do pada cijena. S druge strane, nema posebnog razloga ni za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti 'organski' rast od četiri do sedam posto godišnje."

Prosječna cijena prodatog kvadrata u BiH skoro 4.000 KM

Po podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, prosječna cijena prodatih novih stanova u BiH u prvom kvartalu 2026. godine iznosila je 3.701 KM po kvadratnom metru, što je za 20 posto više u odnosu na prosjek iz 2025. godine, odnosno za 20,4 posto više nego u istom periodu prethodne godine.

Istovremeno, broj prodatih novih stanova povećan je za 59,4 posto u odnosu na prvi kvartal 2025. godine, što ukazuje na zadržanu snažnu potražnju uprkos rastu cijena. Poređenja radi, po podacima međunarodne online baze podataka Numbeo, prosječna cijena kvadratnog metra stana u Zagrebu iznosi oko 4.030 eura, Beogradu oko 3.169, Beču oko 14.00 eura, Londonu više od 18.600 eura, dok u New Yorku prelazi 19.000 eura. Među najskupljim tržištima stanovanja u svijetu su Hong Kong, Singapur i Seul, gdje cijene dosežu između 23.000 i gotovo 30.000 eura po kvadratnom metru.

Podaci Eurostata pokazuju da su cijene stambenih nekretnina u četvrtom kvartalu 2025. godine bile više za 5,5 posto u Evropskoj uniji i za 5,1 posto u eurozoni u odnosu na isti period 2024. godine. Među državama EU najveći godišnji rast cijena zabilježila je Mađarska (21,2 posto), dok je Finska imala pad od 3,1 posto.