Najam stana u Sarajevu i do 1.400 KM, studenti pod pritiskom: "Da ne radim, tražio bih više cimera"

Prema podacima iz Polugodišnjeg izvještaja o tržištu nekretnina u FBiH za 2025. godinu, cijena najmova stanova i vrijednost stambenih nekretnina u Sarajevu nastavljaju rasti, dok obim prometa istovremeno opada. Taj paradoks najbolje oslikava trenutno tržište, vrijednost raste, ali se manje kupuje i iznajmljuje.

Podaci pokazuju da je prosječna cijena stana u prvoj polovini 2025. godinu veća za 7%, dok su kuće poskupjele za 11% u odnosu na isti period 2024.godine. Istovremeno, prosječna cijena građevinskog zemljišta bilježi pad od 6%, što ukazuje na zasićenje u novogradnji i veću koncentraciju ulaganja u postojeće stambene objekte.

U prvih šest mjeseci ove godine zabilježeno je 10.038 realizovanih kupoprodajnih ugovora, što je pad od 11% u odnosu na prošlu godinu, ali je ukupna vrijednost transakcija porasla za 3% i iznosi gotovo 870 miliona KM. Drugim riječima, manje se kupuje, ali se kupuje skuplje, a tržište se sve više polarizuje između luksuznih nekretnina i starogradnje niže cijene.

Najviše ostvarane cijene i dalje su zabilježene u Sarajevu, gdje luksuzni stanovi i kuće obaraju rekorde. Glavni grad već godinama doživljava ekspanziju gradnje, potaknutu rastućim interesom dijaspore, stranih državljana i investitora koji nekretnine vide kao siguran oblik ulaganja. Prema podacima Registra cijena nekretnina (RCN), koji sada funkcioniše u 74 od ukupno 79 općina u FBiH, te u svim poreskim ispostavama, prikupljeni su gotovo svi relevantni podaci o kupoprodajama zaključno s krajem jula 2025. godine čime je ovaj izvještaj najpotpuniji do sada.

Studentski budžet pod pritiskom

Rast cijena najmova pogađa studente koji u Sarajevu dolaze iz drugih dijelova BiH. Pitali smo studente koji studiraju u Sarajevu kako se snalaze s rastućim cijenama najma stanova. Njihova iskustva otkrivaju koliko je teško uskladiti troškove stanovanja s ograničenim studentskim budžetom.

Jedna studentica iz Brčkog kaže da ona i cimerka plaćaju 450KM za stan od 50 kvadrata, što danas smatraju povoljnom cijenom, s obzirom na lokaciju (Čengić Vila op.a.) i kvadraturu. Drugi student navodi da za stan od 35 kvadrata u blizini centra grada izdvaja 550KM bez režija, ali smatra da cijene ne prate realne potrebe ni mogućnosti mladih. Tek otkako je zaposlen, kaže može priuštiti takav "luksuz". Tokom redovnog studija i honorarnih poslova mogao je priuštiti stan na udaljenoj lokaciji uz stanovanje sa jednim, a ponekad dva cimera.

Student iz Konjica koji studira i radi u Sarajevu živi na Otoci, u stanu od 50 kvadrata koji plaća 400KM bez obračunatih režija, što smatra razumnom cijenom s obzirom na lokaciju. Ipak, svjestan je da su takvi stanovi prava rijetkost i zasigurno preskupi studentima koji ne rade ili koje finansiraju roditelji. Na stanarinu i dolaze režije koje su iz godine u godinu skuplje.

"Da ne radim, vjerovatno bih morao tražiti više cimera da dijelimo troškove. Studentski dom nije opcija jer Vlada HNK tradicionalno ne subvencioniše svoje studente ukoliko je njihov odabir Sarajevo, a ne Mostar", objašnjava on, dodajući da studentima danas nije obaveza samo učenje nego i svakodnevno preživljavanje.

Zajedničko svim studentima jeste da stanove iznajmljuju direktno od vlasnika preko oglasa, Facebook grupa, bez posredovanja agencija, jer se na taj način lakše dogovore o cijeni i uslovima. Ipak, pored uštede na provizijama, ukupni troškovi života u glavnom gradu, koji uključuju režije, prevoz i osnovne potrepštine iz godine u godinu rastu, što dodatno opterećuje studentski budžet i smanjuje dostupnost kvalitetnog smještaja.

Koliko košta najam stana u Sarajevu

Kontaktirali smo nekoliko agencija koje se bave nekretninama u Sarajevu i na osnovu njihovih podataka i iskustava urađena je analiza prosječnih cijena najmova stanova po općinama. Rezultati pokazuju trenutne trendove i okvirne cijene dugoročnog zakupa za stanove različitih površina.

Prema prikupljenim informacijama, prosječne cijene najma po općinama kreću se ovako:

Općina Centar Sarajevo: stan od 50 m² može se iznajmiti za 700 do 900 KM, dok stan od 70 m² košta između 980 i 1.260 KM, zavisno od lokacije, spratnosti i uređenosti. (14–18 KM/m²)

Općina Novo Sarajevo: za stan od 50 m² cijena najma kreće se od 650 do 800 KM, a za stan od 70m² od 910 do 1.120 KM, s najvišim cijenama u naseljima Grbavica, Hrasno i Kovačići. (13–16 KM/m²)

Općina Novi Grad: stan od 50 m² može se iznajmiti za 700 do 900 KM, dok stan od 70 m² košta oko 980 do 1.260 KM, što je posljedica većeg broja novogradnji koje utiču na rast cijena. (14-18KM/m²)

Općina Stari Grad: cijene najma su najviše, pa stan od 50 m² često košta više od 1.000 KM, dok stan od 70 m² prelazi 1.400 KM, zbog ograničene ponude i sve većeg broja stanova izdavanih na dan u turističke svrhe. (preko 20 KM/m²)

Općina Ilidža: stan od 50 m² može koštati od 900 do 1.100 KM dok stan od 70 m² iznosi 1.260 do 1.540 KM, pri čemu veća potražnja i smanjena dostupnost dodatno podižu cijene. (18–22 KM/m²),

Važno je napomenuti da se cijena najma u svakom konkretnom slučaju utvrđuje individualno i zavisi od više faktora, uključujući: mikrolokaciju, spratnost i orijentaciju stana, stepen uređenosti i opremljenosti, posjedovanje parkinga ili garaže, te blizinu centra grada i poslovnih zona.

Rasponi cijena koje smo naveli odnose se na stanove za koje postoji najveći interes zakupaca i koji se relativno lako izdaju, prema informacijama agencija koje prate tržište nekretnina u Sarajevu.

Svjetski gradovi s najvišim cijenama najma nekretnina u 2025. godini

Cijene najma stanova širom svijeta nastavljaju rasti, a najskuplji su gradovi u kojima jedna soba u centru grada može koštati i više od 3.500 eura (oko 6.845 KM) mjesečno. Prema podacima za 2025. godinu, New York predvodi listu, s prosječnom cijenom najma jednosobnog stana u centru grada od 3.522 € (oko 6.888 KM). Na drugom i trećem mjestu nalaze se Boston od 2.885 € (oko 5.642 KM) i San Francisco od 2.832 € (oko 5.539 KM), dok azijski grad Singapur iznosi 2.692 € (oko 5.265 KM), a London 2.537 € (oko 4.962 KM).

Švicarski Zurich bilježi cijenu od 2.312 € (oko 4.521 KM), dok se u Sjedinjenim Američkim Državama tačnije u Los Angeles za najam izdvaja 2.221 € (oko 4.343 KM), a u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, u Dubaiu 2.041 € (3.991 KM). U Europi se među najskuplje ubrajaju i Dublin s cijenom najma od 2.021 € (oko 3.952 KM) te Amsterdam s iznosom od 2.004 € (oko 3.919 KM).

Ovi podaci jasno pokazuju da se u najpoželjnijim svjetskim metropolama troškovi stanovanja drastično razlikuju u odnosu na Bosnu i Hercegovinu, gdje najam stana u Sarajevu, čak i u luksuznim kompleksima, rijetko prelazi 1.900 KM za stan od 70 kvadrata.

Socijalno stanovanje u Europi – primjer Beča

Dok se u većini svjetskih metropola najam kreće prema tržišnim cijenama, u nekim evropskim državama socijalni stanovi predstavljaju ključni segment stambene politike. Procjenjuje se da je u Europi više od 28 miliona stanova dio socijalne stanogradnje.

Jedan od najpoznatijih primjera je Beč u Austriji, gdje pravo na socijalno stanovanje ostvaruje svaki građanin uz Bečku stambenu kartu. Vlasti aktivno grade stanove dostupne široj populaciji, a ne samo socijalno ugroženim grupama. Među najpoznatijim projektima ovakve gradnje je kompleks Karl Marx-Hof, koji simbolizira pristupačno stanovanje u metropoli s visokim troškovima nekretnina.

Tržište najma stanova u Sarajevu, iako dijelom reflektira globalne trendove, suočava se s jedinstvenim izazovima karakterističnim za lokalni kontekst – rast cijena, ograničena ponuda i nedovoljna podrška socijalnog stanovanja. Uloga države u oblikovanju stambene politike, primjeri uspješnih europskih modela te aktivno uključivanje privatnog sektora ključni su za postizanje ravnoteže između ponude i potražnje, a time i za stvaranje održivog i dostupnog tržišta stanovanja za sve građane, posebno za studente i mlade.