Istražili smo kako do prvog stana ili najma: Ovo su cijene u regionu, a evo kakvo je stanje u BiH

Svijet se ponovo suočava s visokim cijenama, a udoban život je odavno postao luksuz svima koji rade za rang niske ili srednje plate.

Europski pejzaž tržišta nekretninama i iznajmljivanju istog se promijenio pod uticajem inflacije, gdje postoji manje regulacija cijena stanarina i cijena nekretnina koje su ne samo u Europi, već u cijelom svijetu, doživjele enorman rast.

U Bosni i Hercegovini, po polugodišnjem Izvještaju o stanju tržišta nekretnina u FBiH za 2024. godinu, koji obuhvata u analizi podataka sve kupoprodajne ugovore zaprimljene zaključno sa danom 26. augusta 2024. godine, navodi se da je cijena stana veća za 4 posto, a kuće manja za 3 posto. Građevinska zemljišta bilježe pad od 15 posto u odnosu na prvu polovinu 2024. godine.

Trending

Održana svečana akademija: Unaprijeđeno 176 policijskih službenika Federalne uprave policije

Rata koju mnogi ne mogu priuštiti

Da bi posjedovali svoju nekretninu, većina mladih moraju dići stambeni kredit ili čekati nasljedstvo nekretnine. Da bi podigli stambeni kredit, potrebno je da plata može podnijeti iznos rate. Kada bi hipotetički htjeli da dignemo stambeni kredit na 30 godina, za 300.000 KM, morali bi izdvojiti oko 1.600 KM (uračunate kamate), odnosno da na 30 godina za 150.000 KM, plaćamo oko 800 KM (uračunate kamate), prema kalkulatoru u banci na bh. tržištu.

Da li je to moguće sa platama u Bosni i Hercegovini u niskom i srednjem rangu? 

Prosječna plata je izračunata na oko 1.400 KM, što znači da je rata za 300.000 KM stambenog kredita, veća za oko 200 KM od prosječne plate, a sa tako niskom platom, nemoguće je dići kredit koji će teretiti pola ili više od pola plate.

Cijena stanova u Sarajevu se kreće od 2.000 KM do 3.000 KM pa naviše po kvadratu stana, a cijene rastu u zavisnosti od lokacije, te stanja stambene zgrade. Čak i na periferiji grada kao što je Vogošća, cijene stana za 50-ak metara kvadratnih se kreću do 200.000 KM prema dostupnim oglasima.

Vlasnički list je postao luksuz, a onima koji nemaju nekretninu ostaje da rentaju prostor za život.

Da li je to samo u BiH?

U Europi, odavno je pravilo da se nekretnine rentaju, a razlozi su brojni. Od pronalaska posla u drugim gradovima, preseljenja u druge države, sve do jeftinije opcije za ljude koji sebi ne mogu priuštiti posjedovanje nekretnine ili kupovinu iste.

Jedna država primjer jeste Njemačka gdje više od pola populacije iznajmljuje prostor za život. Balkanske zemlje se u ovoj statistici izdvajaju, jer na Balkanu postoji velika stopa ljudi koji posjeduju nekretninu. No, stanovništvo Europe, posebno mladi ljudi, suočavaju se s problemom krize tržišta nekretnina koja bilježi svoj rast u 2024. godini, posebno u slučaju cijene iznajmljivanja koja je porasla za oko 30 posto od prošle godine.

Iako se ovaj problem pokušao riješiti sa različitim zagovaranjima politika za pristupačnije tržište nekretninama, inicijativa je još uvijek u povojima, a neke stranke u Europi se više ili manje zalažu za istu.

U zagovaračke politike uključene su sve tri sfere: iznajmljivanja, kupovine i regulacije iznajmljivanja na tržištu nekretninama. Prema procjenama Europske Unije i izvještaja o pristupačnom stanovanju, najveći nedostaci u dostupnosti socijalnih i pristupačnih stanova su rastuća inflacija koja je rezultirala krizom troškova života, a povećanja cijena su najviše pogodila domaćinstva sa niskim prihodima.

Kako se procjenjuje, troškovi stanarine u Europi rastu do 10 posto u odnosu na prethodnu godinu, posebno u velikim gradovima kao što su Pariz, London ili Amsterdam. Plate se većinom kreću od 1.500 do 3.000 eura, što je dovoljno za pokrivanje troškova rente u nekom srednjem rangu, te osnovnih potreba hrane i plaćanja komunalnih usluga. Srednji prihodi su pretežno do 4.000 eura, a visoke plate idu i do 10.000 eura, u zavisnosti od iskustva, te profesije.

Sebastian Graeff, iz European Correspondenta je na Facebooku objavio post: "Kao neko ko se bori sa rastućim troškovima života u Holandiji, primjetio sam oštar kontrast između tržišta nekretnina ovdje i u drugim evropskim gradovima. Iako mi je sve teže pronaći pristupačan stan u Holandiji, ljudi sa niskim primanjima na Balkanu suočavaju se sa mnogo većim izazovima. Na primjer, u Beogradu zakupnine jednosobnog stana su u prosjeku skoro dva puta veće od minimalne mjesečne zarade.

U međuvremenu, na suprotnoj strani, Brisel i Hag su značajni primjeri gdje su troškovi stanovanja nešto niži od minimalnih plata. U ovim gradovima često je moguće naći jednosoban stan za 'samo' polovinu minimalne mjesečne plate. Na Balkanu su brza urbanizacija i ekonomska nestabilnost dijelom doprinijele rastućim troškovima stanovanja. Nasuprot tome, vladine politike u zemljama poput Belgije i Holandije pomogle su da troškovi stanovanja budu pristupačniji".

Najveće cijene rente u Beogradu

Migracijama stanovništva uzrokovanih ratnim razaranjima u Ukrajini, ali i Rusa koji odlaze zbog različitih faktora iz Rusije, u Beogradu je nastala prava pometnja na tržištu nekretnina.

Osim što su stanovi izuzetno skupi, te se kreću, tipa u Starom gradu od 3000 eura po kvadratu, renta je povećana na nevjerovatne sume koje podsjećaju na veće europske gradove poput Amsterdama ili Londona.

Cijene stanova za najam su skočile skoro duplo, a uzroci rasta cijene rentanja u Beogradu su velika potražnja, a stanova za najam je vrlo malo. Oficijalna statistika Eurostata o Beogradu kaže da se mora "platiti skoro dupla minimalna plata za iznajmljivanje jednosobnog stana u centru".

Cijene na Vračaru trenutno dostižu i do 1.000 do 1.200 eura, a isto je sa svim opštinama u centru Beograda, sa razlikom da je za manje kvadrature stana ili garsonjere oko 700 - 900 eura. 

U Zagrebu i Ljubljani situacija je drugačija, te se prema istoj statistici navodi da su oni, uz Sarajevo, jedni od najjeftinijih u regiji Zapadnog Balkana. Cijena prosječnog jednosobnog stana za rentanje u Ljubljani je oko 644 eura (oko 1200 KM), a minimalna plata prema procjenama oko 1300 eura (oko 2500 KM). U Hrvatskoj u Zagrebu, minimalna plata je oko 900 eura (oko 1800 KM), a cijena rentanja oko 300 eura (oko 600 KM). U Sarajevu, prosječna plata je oko 700 eura (oko 1400 KM), dok je renta oko 250 eura (oko 500 KM).

U Beogradu, prosječna plata je oko 650 eura (1300 KM), dok je renta van centra grada oko 450 eura (oko 900 KM) tipa na Voždovcu. 

Kako do održive stambene politike?

U nekim državama u Europi stanovi za socijalni najam predstavljaju jednu od okosnica stambene politike, te se procjenjuje da je više od 28 miliona stanova dijelom ove politike. Jedna od najboljih država za primjer je Austrija, te grad Beč gdje se pravo na socijalno stanovanje ostvaruje uz Bečku stambenu kartu, a vlasti grade stanove za široke mase stanovništva, ne samo za socijalno ugrožene. Jedan od primjera ovakve gradnje je kompleks Karl Marx-Hof.

U maju 2024. godine, Vlada Kantona Sarajevo održala je panel diskusiju "Novi okviri stambene politike u Kantonu Sarajevo", gdje su panelisti definisali nove smjernice za izmjene, dopune, te donošenje mjera Vlade KS prema oblasti u okviru čega je i subvencioniranje.

Jednu elaboraciju prijedloga za budućnost je imao i Nihad Uk, aktuelni premijer KS-a koja glasi "Trebamo da mijenjamo paradigmu da je stambeno zbrinjavanje bilo koga isključivo kupovina stanova, trebamo razviti svijest da je to i povoljniji najam kao što je u drugim zemljama Evropske unije".

Socijalna stanogradnja bi omogućila primarno mladima "krov nad glavom", umjesto dosadašnjeg potenciranja stambene gradnje koja je prepuštena tržištu, te se cijene diktiraju prema različitim modelima.

Kada će se to desiti, ostaje da vidimo, a pošto se lokalni izbori bliže, programi stranaka o stambenoj politici su većinom pozitivni, te postoji nada da neće ostati samo slovo na papiru jer mladi sve više odlaze, ne samo zbog stambenog pitanja.

Već i zbog neispunjenih obećanja.